Покупка недвижимости в Таиланде — проверка объекта

Где иностранцы теряют деньги

01
Земля «на тайца».

Как правило, иностранец не может владеть землёй. За покупку земли в обход закона и за владение ею вместо иностранца грозит до 2 лет лишения свободы, штраф до 20 000 бат или оба наказания. Департамент земель вправе продать такой участок принудительно.

Источник: Земельный кодекс, ст. 86, 96, 111, 113 (Департамент земель)
02
Деньги пришли не так.

Если у вас нет ПМЖ или статуса по линии BOI, квартиру регистрируют на вас, только если вы ввезли в Таиланд иностранную валюту или сняли деньги с нерезидентского бат-счёта или валютного счёта — на сумму не меньше цены квартиры. Других источников денег это основание закона не называет.

Источник: Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19 и 19 ter (Департамент земель)
03
Аренда без регистрации.

Аренда земли больше чем на 3 года, не зарегистрированная в Земельном офисе, имеет силу только 3 года. Максимальный срок аренды — 30 лет.

Источник: Гражданский и торговый кодекс, ст. 538 и 540 (ThaiLawOnline)
04
Не тот документ на землю.

Право собственности подтверждает чанот (โฉนดที่ดิน). Н.С.3 и Н.С.3 Гор (น.ส.3, น.ส.3 ก.) — свидетельства о пользовании землёй, а С.К.1 (ส.ค.1) — только уведомление о владении, не титул.

Источник: Земельный кодекс, ст. 1; Департамент земель Таиланда

Что иностранцу можно по закону

Закон о кондоминиумах, Земельный и Гражданский кодексы Таиланда, правила Банка Таиланда. Проверено 17.10.2026.

Требования меняются. Мы сверяем их с официальными источниками перед каждой подачей.

Квартира — в собственность

Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме, если ввёз в Таиланд иностранную валюту или снял деньги с нерезидентского бат-счёта (NRBA) или валютного счёта (FCD). Отдельные основания есть у иностранцев с ПМЖ и у тех, кто въехал по линии BOI.

Источник: Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19 (Департамент земель)
Квота — 49% площади здания

Все иностранцы вместе могут владеть не более 49% общей площади квартир в здании. При регистрации продавец подаёт в Земельный офис список иностранных владельцев и их долю площади. Остаток квоты проверяем до задатка.

Источник: Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19 bis и 19 ter (Департамент земель)
Деньги — не меньше цены квартиры

Подтверждение ввоза валюты или снятия денег с NRBA или валютного счёта должно покрывать цену квартиры. Сверяем банковские документы с договором до перевода.

Источник: Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 19 ter (Департамент земель)
Справка об отсутствии долгов

Если юрлицо кондоминиума уже зарегистрировано, переход права на квартиру регистрируют только по последней справке юрлица об отсутствии долгов по общим расходам. Управляющий выдаёт её в течение 15 дней с запроса, когда все взносы оплачены.

Источник: Закон о кондоминиумах B.E. 2522, ст. 29 (Департамент земель)
Земля — не в собственность

Иностранец получает землю только по международному договору с разрешения министра или как инвестор от 40 млн бат — не больше 1 рай под жильё, тоже с разрешения министра. Вложения держат не меньше 3 лет, а участок должен быть в Бангкоке, Паттайе, муниципалитете или жилой зоне. Компания, где у иностранцев больше 49% капитала или больше половины акционеров, приравнена к иностранцу.

Источник: Земельный кодекс, ст. 86, 96 bis, 97 (Департамент земель)
Аренда — до 30 лет с регистрацией

Аренду больше чем на 3 года регистрируют в Земельном офисе, иначе она действует только 3 года. Срок — не больше 30 лет, продление — тоже не больше 30 лет. При продаже участка аренда сохраняется: новый владелец принимает права и обязанности арендодателя.

Источник: Гражданский и торговый кодекс, ст. 538, 540, 569 (ThaiLawOnline)
Пошлины и налоги при регистрации

Пошлина за переход права — 2% от оценочной стоимости; льготная ставка 0,01% действует, только если её вводит кабинет министров, и на его условиях. Специальный налог 3,3% от большей суммы — оценки или цены — платит застройщик, а при перепродаже — продавец, если владел объектом меньше 5 лет (есть исключения, например прописка в этом жилье не меньше года). Если этот налог не платят, берут гербовый сбор 0,5%. Ещё удерживают подоходный налог продавца. Регистрация аренды — 1% от арендной платы за весь срок.

Источник: Департамент земель: пошлины, налоги и сборы
Сделка — письменно и с регистрацией

Продажа недвижимости без письменного договора и регистрации в Земельном офисе ничтожна. Расходы на оформление договора закон делит между покупателем и продавцом поровну.

Источник: Гражданский и торговый кодекс, ст. 456 и 457 (ThaiLawOnline)

Что мы сделаем

01
Проверка объекта до задатка

Нашли квартиру или виллу и хотите знать риски до оплаты.
Выбрать
02
Покупка квартиры в собственность

Квота, валютный перевод, договор и регистрация в Земельном офисе.
Выбрать
03
Аренда земли или виллы до 30 лет

Участок под дом или готовая вилла: аренда и право собственности на постройку.
Выбрать
04
Продажа объекта

Расчёт налогов продавца, договор и регистрация перехода права.
Выбрать

Документы для проверки и сделки

От продавца или застройщика

Копия чанота (โฉนดที่ดิน) или свидетельства о праве собственности на квартиру (อ.ช.2)
Паспорт или ID-⁠карта продавца; для компании — свежая справка DBD и полномочия подписанта
Согласие супруга продавца или арендодателя, если объект — совместно нажитое имущество
Квартира: справка юрлица кондоминиума об отсутствии долгов (หนังสือรับรองการปลอดหนี้)
Квартира: список иностранных владельцев и их доля площади в здании
Новостройка: договор по типовой форме, разрешение на строительство, рекламные материалы проекта
Продажа земли, разделённой на 10 участков и больше: разрешение на аллотмент земли

От вас

Загранпаспорт
Справка банка о переводе иностранной валюты в Таиланд — на сумму не меньше цены квартиры
Или выписка о снятии денег с нерезидентского бат-счёта (NRBA) или валютного счёта (FCD)
Договор для банка: по операциям от 200 000 USD банк запрашивает подтверждающие документы
Если покупает или арендует компания — её регистрационные документы и список акционеров

Для регистрации в Земельном офисе

Договор купли-продажи или аренды, подписанный сторонами
Доверенность по форме Земельного офиса, если вы не придёте лично: อ.ช.21 для квартиры, ท.ด.21 для земли с чанотом
Оплата пошлины и налогов — суммы считаем заранее по оценочной стоимости

Список составлен по Закону о кондоминиумах, Земельному и Гражданскому кодексам, Закону об аллотменте земли и правилам Департамента земель и Банка Таиланда. Земельный офис может запросить дополнительные документы. Пришлите, что есть, — до задатка скажем, чего не хватает.

Проверить документы

Цены на сопровождение покупки

Курс ориентировочный

Проверка объекта

Наша работа

от 25 000 бат
- Проверка чанота или титула квартиры в Земельном офисе
- Обременения: ипотека, аренда, сервитуты, аресты
- Проверка продавца или застройщика
- Квартира: иностранная квота 49% и долги по взносам
- Письменный отчёт о рисках
Срок: 3–⁠7 рабочих дней
Выбрать пакет
Чаще выбирают
Покупка под ключ

Наша работа

от 45 000 бат

Госпошлина (оплачивается отдельно)

2% от оценочной стоимости — пошлина за переход права
- Всё из тарифа «Проверка объекта»
- Договор на английском и тайском
- Инструкции для банка по валютному переводу
- Контроль расчётов через банковский аккредитив или условное депонирование по договору
- Регистрация в Земельном офисе
Срок: 2–⁠4 недели
Выбрать пакет
Аренда земли или виллы

Наша работа

от 55 000 бат

Госпошлина (оплачивается отдельно)

1% от арендной платы за весь срок — регистрация аренды
- Проверка участка и собственника
- Договор аренды до 30 лет: продление, субаренда, наследники
- Суперфиций — право собственности на дом на арендованной земле
- Регистрация в Земельном офисе
Срок: 2–⁠4 недели
Выбрать пакет

Оплата по этапам

30% на старте, 70% после результата. Для долгих проектов — по этапам договора.

Гарантия

Если отказ произошёл по нашей ошибке — вернём наш гонорар полностью. Мы гарантируем процесс, а не решение госоргана.

20+ лет в Таиланде
49% квота иностранцев от площади здания
30 лет максимальный срок аренды земли

Сопровождаем подачу документов

Иммиграционное бюро
Департамент развития бизнеса (DBD)
Налоговая (Revenue Department)
Министерство труда
Банки

Шаг 1

Заявка

Пройдите тест или пришлите ссылку на объект. Ответим за 15 минут.
Шаг 2

Проверка объекта

Земельный офис, продавец или застройщик, квота и долги. Отчёт о рисках — до задатка.
Шаг 3

Договор

На английском и тайском: цена, задаток, график платежей, кто платит пошлины.
Шаг 4

Перевод денег

Инструкции для банка по валютному переводу. Контроль расчётов — через банковский аккредитив или условное депонирование по договору.
Шаг 5

Регистрация

Регистрируем переход права или аренду в Земельном офисе. Документ — на ваше имя.

Подберём решение за 1 минуту

Ответьте на несколько вопросов — специалист пришлёт варианты с ценами.

На связи каждый день Ответ за 15 минут с 9:00 до 21:00, статус дела в Telegram-боте.
Цена до начала работы Наша работа и госпошлина отдельными строками. Оплата по этапам.
Без серых схем Не продаём номиналов, не арендуем депозиты, не обещаем «100% одобрения».

Шаг 1 из 4 · Цель

ЦельОбъектГородКонтакты

Что нужно?

Выберите вариант — следующий вопрос откроется сам

Защита данных по PDPA
Ответ за 15 минут
Цена до начала работы

Чем мы отличаемся от типичного агента

Параметр	Sabai Legal	Типичный агент
Цена	Названа до начала работы, без скрытых доплат	Итог может вырасти по ходу дела
Госпошлины	Отдельной строкой	Скрыты в общей сумме
Оплата	По этапам	100% вперёд
Структура компании	Законная, без номиналов	Номинальные акционеры
Связь	15 минут, 7 дней	«В рабочие дни»
Статус дела	В Telegram-боте	Только по звонку
Язык с госорганами	Тайский, лично	Через переводчика

Частые вопросы

Может ли иностранец купить землю в Таиланде?

Как правило, нет. Земельный кодекс допускает это только по международному договору с разрешения министра или для инвестора от 40 млн бат — не больше 1 рай под жильё, тоже с разрешения министра. Законные варианты для большинства — квартира в кондоминиуме в собственность или аренда земли до 30 лет с регистрацией.

Можно ли оформить землю на тайскую компанию или знакомого тайца?

Компания, где у иностранцев больше 49% капитала или больше половины акционеров, по закону приравнена к иностранцу. За владение землёй вместо иностранца грозит до 2 лет лишения свободы, штраф до 20 000 бат или оба наказания, а Департамент земель вправе продать участок принудительно. Номинальные схемы мы не делаем.

Как перевести деньги на покупку квартиры?

Основной способ — перевод иностранной валюты в Таиланд из-⁠за рубежа. Подойдёт и снятие денег с нерезидентского бат-счёта (NRBA) или валютного счёта (FCD). Сумма должна быть не меньше цены квартиры, и нужно подтверждение банка. В назначении платежа укажите покупку квартиры и название проекта — отправителя и формулировку согласуем с банком заранее. Наличную валюту свыше 15 000 USD декларируют на таможне при въезде.

Чем чанот отличается от Н.С.3?

Чанот (โฉนดที่ดิน) подтверждает право собственности на землю. Н.С.3 и Н.С.3 Гор — свидетельства о пользовании землёй (หนังสือรับรองการทำประโยชน์). С.К.1 — уведомление о владении, а не титул. Тип документа и историю регистраций проверяем в Земельном офисе до задатка.

Можно ли продлить аренду после 30 лет?

Да, но новый срок тоже не может быть больше 30 лет с момента продления, и его снова регистрируют. Условие о продлении прописываем в договоре. Договор «на 90 лет» сразу закон не признаёт: срок больше 30 лет сокращается до 30.

Можно ли владеть домом, если земля в аренде?

Да. Гражданский кодекс позволяет установить право суперфиция — право владеть постройкой на чужой земле (ст. 1410). Его устанавливают на срок до 30 лет с возможностью продления или пожизненно — на срок жизни собственника земли или владельца постройки (ст. 1412, 1403). Право регистрируют в Земельном офисе. Оформляем его вместе с арендой земли.

Можно ли купить землю, если супруг — гражданин Таиланда?

Гражданин Таиланда может купить землю на своё имя. Для тайцев, состоящих в браке с иностранцем, у Департамента земель есть отдельный порядок оформления. Собственником будет тайский супруг — до сделки объясним последствия и законные способы защитить ваши интересы.

Кто платит пошлины и налоги?

Расходы на оформление договора закон делит между сторонами поровну. Пошлина за переход права — 2% от оценочной стоимости. Специальный налог 3,3% и подоходный налог — налоги продавца; гербовый сбор 0,5% берут, когда специальный налог не платят. Кто что платит, считаем заранее и фиксируем в договоре.

Что проверить при покупке у застройщика?

Договор с застройщиком заключают по типовой форме, утверждённой министром. Условия, которые отличаются от неё не в пользу покупателя, не имеют силы. Реклама проекта считается частью договора — сохраните буклеты и скриншоты. Если застройщик продаёт землю, разделённую на 10 участков и больше, у него должно быть разрешение на аллотмент земли.

Можно ли провести сделку, не приезжая в Таиланд?

Да, по доверенности по форме Земельного офиса: อ.ช.21 для квартиры, ท.ด.21 для земли с чанотом. В доверенности чётко указывают, что разрешено представителю: покупка, аренда или продажа. Доверенность, подписанную за рубежом, Департамент земель советует заверить в посольстве, консульстве или у нотариуса (notary public).